一直以來，深圳作為全國樓市的流量“C位”，任何風吹草動都能引發關注。尤其在剛過去的7月份，深圳市接連出臺“7·15新八條”“商務公寓停止審批”兩則房地產調控重磅文件，后續討論直接空降當天的樓市“熱搜榜”。

就在8月2日，針對本輪新政帶來的樓市影響，以及深圳購房人群如何判斷抉擇等熱門話題，深圳壹地產總編輯、文杰淘樓創始人陶文杰應京基御景峯之邀，在項目營銷中心舉辦了一場主題為“預見下一個風口”的大咖見解分享會，通過入行十余年的專業視角，傳達了調控新時期的選籌策略，讓到場觀眾和廣大網友，聆聽到了頗具參考價值的財富增值秘籍。

最嚴調控發布！焦慮還是機遇？

經過近半個月的發酵，即便不是從事房地產行業的深圳人，也對7月15日出臺的“新深八條”有所耳聞。這則被稱為“史上最嚴”的調控新政，要求深戶個人購房需繳納3年社保、非深戶需繳納5年社保。另外，政策還對離婚家庭的購房條件、老人小孩的購房資格等做出了嚴格要求。有數據顯示，通過這次的“圍追堵截”，深圳有近50%的新房目標客戶失去了“房票”。

在分享開始時，陶文杰就用“冰火兩重天”定義了新政頒布后的深圳樓市。“二手房成交量呈現斷崖式下跌，而網紅新盤、核心地段的優質公寓，依然保持炙手可熱的態勢，這是近期深圳樓市殘酷而真實的寫照。”陶文杰如是說道。

但正是在當前市場環境趨緊的時期，人們對機會的把握就顯得愈發關鍵。陶文杰在分享中直言，深圳樓市本質上屬于供不應求的市場，新政的作用僅僅壓抑了需求，而沒有從根本上解決需求。因此，一旦樓市解綁，深圳又會創造下一個財富高峰。

新政疊加 公寓關注度一路高歌

如果說，“7·15新政”擠壓了住宅產品的投資路徑，那么上周7月31日圍繞公寓市場發布的政策，則進一步壓縮了財富流動的空間。

從深圳住建局文件中提取的關鍵信息可以看到，從2020年8月1日開始，全市范圍內的商務公寓將會成為“絕版”，而且在陶文杰看來，這一過程將是不可逆的。

陶文杰認為這輪調控的邏輯思路非常清晰：7·15新政推動購房者轉向公寓市場→7·31新政進一步減少公寓體量→公寓市場內部出現優劣分化→具備稀缺價值的優質公寓最終脫穎而出。

這也就是為什么在新政發布后，有的公寓能實現6-7成的去化率，有樓盤甚至能達到開盤即售罄的盛況。

但陶文杰也提醒大家，深圳公寓市場的現有存量依然較大，如何從海量基數中辨別“績優股”，對購房者的眼光和判斷力都提出了極高要求。如果買到優質公寓，就能踩準時代紅利，實現家庭財富的迅速攀升；如果稍有偏差，則等同于大量資金陷入凍結?？梢哉f，失之毫厘謬以千里。

打破刻板印象 解鎖南山稀有公寓

陶文杰坦言，過去人們對于公寓產品一直存在很多偏頗的看法，例如居住體驗感差、增值空間有限、社區環境堪憂等等。但是通過多年的升級迭代，深圳公寓已經發展到高階層次，在選址策略、產品品質、社區規劃等方面都有了顯著提升。尤其位于熱門區域核心地段的公寓，目前的增值幅度幾乎與頂級學區房齊平。

當然，讓普通購房者通過考察、調研去識別真正有價值的公寓，確實存在難度，于是陶文杰在分享中提出了“地段、配套、居住感”3個參考坐標，幫助購房者快速定位優質產品。地段區位決定價值基礎，配套資源掛鉤溢價空間，居住感影響長期持有潛力。

活動現場，陶文杰老師也分享了他對京基御景峯的看法：御景峯得益優越的地理位置和生態環境，得到福田、南山客戶的高度認可，數據顯示70%業主來自福田南山，而且自住比例高達80%，成交分析報告也顯示，絕大部分客戶都看重項目宜居的環境及配套，尤其對塘朗山景觀十分鐘愛。他分析，目前市場上公寓類產品供應特點有三種，一種是核心地段的公寓，頂豪化趨勢明顯，一種是小面積投資類，以租金收益為主；還有一種就是自住宜居型的，像京基御景峯這種配套完善又適宜居住的產品，市面上幾乎沒有。

他還強調，在調控時期，自住型產品安全系數更高，投資型產品往往區域炒作熱度較高，而基本面、項目周邊成熟度欠缺。

過去幾輪行情下來，不論住宅還是公寓，都驗證了自住型產品的抗風險性和投資回報。

自住型公寓面臨斷供 京基御景峯僅剩少量房源

按照陶老師的參考體系進行精準對位，位于南山大學城核心地段的京基御景峯，屬于當前市面上少有的自住型宜居公寓。

項目總建面約64萬平方米，是集高端住宅、公寓、辦公、集中商業等多元業態為一體的山居大城。項目無縫接駁地鐵5號線長嶺陂站，便捷出行；珍稀山水景觀資源，近眺長嶺陂水庫，舒享約千萬平米塘朗山一線山景。

新政后，公寓不限購的優勢很明顯。不僅失去購房資格的本地買家在選擇，在深圳工作的外地精英也選擇了公寓產品。

業內人士分析認為，像御景峯這種在城市核心區域帶山水資源、居住型的公寓產品，在目前市場上基本處于斷供的狀態，其稀缺價值進一步放大，成為改善居住需求的優先選擇。

據悉，京基御景峯的公寓產品目前僅剩少量高區房源，分別是116㎡三房和158㎡四房單位，且為臻裝現樓，余席遞減中。

（項目現場圖）